Trevi Invest
Nos conseils pour gérer votre patrimoine
Tout dépend de votre envie d’entreprendre des travaux.
La règle d’or d’un investissement immobilier est de renouveler les prestations (cuisines, salles de bains, revêtements de sols) au bout d’un terme de 15 à 20 ans pour conserver son bien attractif et répondre à l’exigence des locataires. Les peintures sont à renouveler, elles, tous les 9 ans.
Un élément essentiel : les normes énergétiques de plus en plus contraignantes. Si votre immeuble a plus de 5 ans, il ne répond sans doute plus aux critères ambitieux que les Régions imposent aujourd’hui. Les immeubles qui ne répondent pas à ces normes devront envisager des frais non-négligeables pour satisfaire ces normes : il faut en être conscient.
Cohérence des espaces par rapport à la demande : le covid-19 a modifié certains paramètres des candidats locataires : la création d’un espace de bureau peut, par exemple, améliorer la rapidité de la location. Voilà une dépense qui sera sans doute judicieuse si l’espace dont vous disposez le permet.
Vous aurez compris que l’alternative pour un investisseur est soit de vendre son bien avant les obligations de travaux repris ci-avant soit d’envisager ces dépenses (en contractant ou non un crédit hypothécaire). Nous sommes réellement opposés à la solution de « laisser aller » qui entraine généralement une perte de revenu locatif couplé à une perte de valeur pour le bien immobilier.
Nous le savons d’expérience, certains investisseurs ont tendance à ne pas vouloir s’endetter car ils disposent de cash nécessaire.
Est-ce la bonne méthode ? la réponse est un grand NON ! Et pour deux raisons :
1- EFFET DE LEVIER
En limitant l’apport de fonds propres à 40% , l’investisseur bénéficie d’un rendement sur ses fonds propres investis 4x supérieur au bout de 15 ans. Le très faible niveau actuel des taux d’intérêt ne fait qu’amplifier cette analyse et nous conseillons bien entendu dans cette optique d’avoir recours à un crédit hypothécaire à taux fixe.
2- AVANTAGE FISCAL
La fiscalité belge est favorable aux personnes privées qui peuvent, grâce à un crédit hypothécaire, défalquer des intérêts de ces emprunts. Base d’impôts pour une personne privée : RC du bien immobilier indexé x 1,40. Cette somme vient s’ajouter au taux marginal d’impôt qui approchera dans la majorité des cas à 50%. Pour éviter cette taxation, une seule piste : la déduction des intérêts du crédit hypothécaire. Ces derniers peuvent être déduits à 100% de la base imposable et donc vous permettre de ne payer aucun impôt !
1- RENDEMENT :
Nous donnerons une réponse très ciblée en ne prenant comme référence que les appartements neufs, la cible de prédilection des investisseurs « bon père de famille ».
Le rendement d’un appartement neuf varie en fonction de 2 critères essentiels :
- La localisation
- La superficie / nombre de chambres
Nous pouvons considérer, que le rendement, calculé sur le prix d’achat majoré de tous les frais d’acquisition
(TVA, notaire,…) se présentera comme suit :
Attention, il y a lieu de déduire le précompte immobilier, la quote-part de charge propriétaire et les frais de gestion privative si vous optez pour cette solution. Nous estimons que le total de ces différents frais diminue le rendement d’environ 20% maximum.
2- PLUS-VALUE :
Il faut rappeler que l’immobilier n’est pas seulement intéressant par le revenu locatif qu’il dégage mais aussi avec la plus-value à long terme. Afin de rester très raisonnable nous anticipons une plus-value moyenne de 2,5% à 3% par an les dix prochaines années.
En conclusion, votre revenu net, déduction faite des frais divers repris ci-avant s’élèvent de 5,0% à 6% selon le type d’appartements que vous choisissez.
Le monde change, la demande locative aussi. Nous avons identifié ces derniers mois 3 tendances importantes dans la demande des locataires :
1- TERRASSE
Le covid nous a donné envie d’air pur, de nous aérer, d’un espace de liberté supplémentaire. La grande majorité de la demande locative se tourne vers les appartements avec terrasse. Ce constat est certainement vrai pour les appartements 2 & 3 chambres, un peu moins pour les plus petites unités 1 chambre & studio.
2- ESPACE « HOME-WORKING »
Le home-working est devenu un atout important que les employeurs devront respecter pour conserver la fidélité de leur staff ou attirer de nouvelles recrues. La proportion que nous relevons dans la plupart des entreprises est de consacrer 2/5ème à 3/5ème en home working. Vous comprendrez dès lors que les appartements dont l’espace intérieur permet de réserver un coin bureau séparé ou séparable du séjour, seront grandement appréciés dans les années futures.
3- ENERGETIQUE : UNE PERFORMANCE ENERGETIQUE « HAUT DE GAMME »
En 10 ans, nous constatons que la demande des locataires s’inscrit chaque année davantage dans une ligne de plus en plus écologique. Les dépenses énergétiques sont pourchassées et les locataires apprécient fortement toutes les initiatives visant à réduire le coût du chauffage grâce aux techniques performantes actuelles mais aussi la consommation électrique grâce à la pose de panneaux voltaïques.
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